近年来，围绕建设海峡西岸经济区东北翼中心城市目标，宁德市加大了对住宅建设为主的房地产开发投入，房地产开发投资连续多年保持较快增长，成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。本文利用2004年第一次经济普查和的近年的数据资料，简要分析目前宁德市房地产业发展的现状及存在的一些问题，并提出若干建议。

一、发展现状及特点分析

（一）房地产业队伍不断扩大,经济实力不断增强。

第一次经济普查结果表明，到2004年底，宁德市房地产业法人单位共有254家，比2001年第二次基本单位普查增加78家，年末从业人员4352人。其中：房地产开发企业174家，物业管理企业38家，房地产中介服务企业21家，其他房地产业活动单位21家。

2004年，宁德市房地产业资产总额为548822万元，其中：房地产开发企业总资产为501912万元，占全部房地产业企业的91.5%；物业管理企业总资产为5255万元；中介服务企业总资产为2469万元；其他房地产活动单位总资产为39186万元。全市房地产业实收资本为227820万元，其中：房地产开发企业实收资本为217941万元，占95.7%；物业管理企业实收资本为3079万元；中介服务企业实收资本为1621万元；其他房地产活动单位实收资本5179万元。

在房地产开发企业中，有限责任公司、私营企业和外商投资企业实收资本分别为94790万元、72171万元和24343万元,资产总额分别为23.16亿元、14.88亿元和4.83亿元。资产规模的大幅增加，尤其是有限责任公司、私营企业和外商企业资本投入的大幅增加，使宁德市房地产开发规模持续扩大，开发能力不断增强，对宁德市房地产业稳定发展发挥了重要作用。

（二）房地产开发完成投资快速增长，资金供应充足。

2004年宁德市房地产开发共完成投资18.64亿元，比2001年增长1.8倍，占全市固定资产投资的18.3%。2004年，全市房地产开发房屋施工面积为244.36万平方米，比2001年增长2.1倍，年均增长69.2%；新开工面积为67.03万平方米，比2001年增长1.1倍，年均增长35.3%。

2004年，全市房地产开发累计到位资金22.82亿元，比2001年增长148.9%，增幅与完成投资基本同步，资金到位与完成投资比为1.2:1，资金供应较充足是加快宁德市房地产开发投资发展强有力的保证。

（三）房地产开发结构逐步优化，商品住宅建设成为主体,房屋质量稳步提高。

近年来，通过整体规划和实施计划，宁德市房地产开发结构发生新的变化，住宅投资成为房地产开发投资的主体。2004年，全市房地产开发完成住宅投资10.42亿元，比2001年增长2.5倍，年均增长82.3%，比同期全部房地产开发投资增长快0.6个百分点；2004年全市住宅投资占全部房地产开发投资的55.9%，比2001年提高了10.0个百分点。近年来，宁德市涌现出了一大批中、高档次、高质量、配套成熟的较大型的住宅小区，如逸涛房地产有限公司开发建设的“东湖豪门”项目获得“中国最佳户型奖”。

（四）商品房市场需求旺盛，房屋消费群体发生变化。

随着福宁高速公路的通车和福温铁路的建设，宁德中心城市建设步伐加快，市民看好投资前景，还吸引了温州和福州等地的大批外来买家前来购买和投资，使福鼎、霞浦等地商品住宅购势较旺。商品房购买主体由原来的工薪阶层逐渐向各县（市、区）、乡镇进城的私营企业和在外做生意的高收入人群转移。宁德沿海县（市、区）的房价上涨，激发了开发商的积极性。普查资料显示，2004年宁德市商品房竣工面积112.18万平方米，商品房销售面积120.20万平方米，实现销售额20.81亿元。在商品房销售中，住宅销售面积94.09万平方米，实现销售额12.89亿元；办公用房销售面积2.05万平方米，实现销售额5006万元；商业营业用房销售面积23.53万平方米，实现销售额7.28亿元。商品房预售49.97万平方米，其中住宅预售43.38万平方米，商业营业用房预售6.23万平方米。

（五）房地产物业管理、中介服务得到逐步发展。

2004年，全市房地产物业管理企业38家，年末从业人员893人。全市物业管理企业在管物业占地面积51.65万平方米，在管房屋建筑面积164.61万平方米，其中住宅管理面积105.89万平方米，办公用房管理面积24.0万平方米，商业用房管理面积22.53万平方米。全年营业收入2567万元，人均主营业务收入达27605元/人。

2004年，全市房地产中间服务企业21家，年末从业人员172人。房屋代理销售成交合同面积21989平方米，房屋代理出租成交合同面积2725平方米。全年营业收入696万元，人均主营业务收入为40465元/人。

二、存在的主要问题及原因分析

宁德市房地产业投资开发不断增长，并带动相关产业快速发展的同时，也存在许多不容忽视的问题。

（一）房地产开发投资区域发展不平衡。

2004年，蕉城区、福安市、福鼎市、霞浦县等四个沿海县市完成房地产开发投资17.07亿元，占全市房地产开发总量的91.6％。山区县除古田外，屏南、寿宁、周宁、柘荣等山区县房地产开发量极少。房地产业仍未发育的主要原因是：①城区人口少、经济总量小、购买力差。②住房需求主要靠个人、国有、集体占地自建，没有刹住个人占地建房，大大地减低了住房商品化程度，严重冲击了开发经营市场，制约了住宅房地产业的发展。此外，政府在土地供应、规划调控引导等方面的调控还有待进一步提高，居民个人占地建房习俗的住房观念还有待更新。

（二）各类商品房的投放比例不合理，开发供应结构失衡问题凸现。

至2004年底，宁德市商品房空置15.16万平方米，空置一年以上（含一年）的有7.35万平方米，占48.5%。其中，商品营业用房空置面积达10.24万平方米，占全市商品房空置面积的67.5%；商品住宅和办公楼空置面积分别为3.43万平方米和0.86万平方米。

商业营业用房销售压力大、空置多的主要原因是：①1999年至2001年间，宁德市开发企业主要集中在旧城区进行改造，以开发商业用房为主，住房为辅，提供了大量的商业用房，至2001年底商业用房市场也趋饱和。②2001年前旧城改造量大，开发时间集中，一度导致城区商业用房紧张，租金攀升，投资回报率高，一定程度上误导、激发了购房者投资购置商业用房积极性。待2001年大量旧城改造建成，商业用房不再紧张，租金回落，购房者购置商业用房更趋理性。③新区由于入住人口少，人流、物流、信息流尚未形成，商业用房难以出租。同时，旧城改造开发的内街及二层店铺，经商氛围难以形成，也造成了销售压力大。

在住宅建设中，面向广大中低收入阶层的经济适用房开发建设严重不足。2004年经济适用房完成投资3913万元，比2001年下降了22.1%，仅占住宅投资的3.8%；施工面积为9.0万平方米，比2001年的11.88万平方米下降24.2%；新开工面积更是仅为1000平方米,比2001年的3.67万平方米下降了97.0%，下降幅度巨大。造成经济适用房建设不足原因是一方面是经济适用房利润极低，对开发商没有吸引力；另一方面是经济适用房用地规划和供应没有及时跟上。

此外，房地产开发结构趋同，难以满足不同住房消费者，一些房地产开发企业为追求利润的最大化，大面积、大户型的豪华型住宅成为主力建设户型，没有重视不同阶层特别是广大普通居民在户型面积、居住环境和配套设施等方面消费者的不同需求和有限的购买力。

（三）商品房价格上升过快，不但直接制约了居民的购房欲望，也不利于房地产业销售与投资的良性循环，影响房地产业的可持续发展。

2003年以来，商品房价格上涨过快，既有建筑材料上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等客观因素，也有投资和投机性购房等主观原因。据房管部门了解，2003年8月至2003年底，温州人进入宁德楼市,购置了宁德市区商品住宅586套，建筑面积66472平方米，占宁德市区2003年总预售批准商品住宅总量的22.28%；抢购了霞浦县商品房67911平方米，占全年批准预售商品房总量高达40%，总购房款1.11亿元。这造成了2003年第四季度宁德市商品住宅供应紧张，引起了住宅价格大的波动。楼盘价格涨幅达200多元/平方米，冲击了宁德市房地产市场的平稳发展。

2004年，商品房销售平均价格为1730.85元/平方米，比2003年上涨7.1%。其中：住宅销售价格1370.2元/平方米，办公楼销售价格2443.5元/平方米，商业营业用房销售价格3093.3元/平方米，经济适用房销售价格1044.0元/平方米。房价上扬同时也推动了租金上涨。房价快速上涨增加了无房户、土地被征用农业人口和低补偿的拆迁户的购房压力，同时增加了土地压力，首先由于投资性购买和商家囤积待涨造成部分住宅房闲置，其次城市面积非理性扩张，甚至侵占耕地。房价的上涨也会影响到资本的流转，让过多的资金流向房地产业，使整个产业链失衡。

（四）存量住房难以激活，房地产梯级消费、联动发展无法形成。

宁德市虽然采取了积极措施培育住房二级市场，但住房二级市场交易沉闷，存量住房交易还有待进一步激活。分析主要原因是：宁德市城市建设起步晚，起点低，现有的存量住房大量是个人占地建房，功能差，环境不配套，且占地大，容积率高，但利用率低。随着社会经济和城市建设的发展，人们对住房的功能和质量提出了更高的要求，现有的存量住房难以满足人们的住房质量需求。虽有政策也难以激活该部分的存量住房。同时，金融部门对住房存量交易投放贷款额度少，贷款买房难度大，也是存量住房难以激活的原因。

（五）开发档次低，物业管理滞后。

宁德市房地产开发规模小，有的还存在不同程度的零星开发，住宅环境质量低，物业管理水平低，有的地方共用部位和共用设施维修基金尚未建立，物业管理用房不能满足管理运行要求面积。目前宁德市取得物业管理企业资质等级的38家，其中三级23家，其他15家，管理水平低，管理行为不规范，共用设施设备维修基金难以收缴。

三、促进宁德市房地产业健康发展的对策建议

为了实现房地产市场供求总量平衡、结构合理、价格稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点，针对宁德市房地产业存在的问题提出以下建议：

（一）立足长远，搞好规划。

要加强规划管理，强化规划责任，对将来城市的发展要有预见性。要结合宁德市总体规划认真搞好住宅与房地产业发展的布局规划、住宅供应体系规划，未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设和房地产开发。坚持改造与开发有机结合，实现综合平衡。严格控制旧城区开发项目的审批，对旧城区要有重点、有规模地进行成片经营改造，并有完善配套设施，严格控制小规模开发，禁止零星插建。对城区开发要高标准，保护原有城市文脉的有机延续，提升居住小区的档次和品位。要严禁在城区内批准私人建房。当前要特别注意控制好城乡结合部私人建房问题。

（二）加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度。

要继续贯彻已出台的各项调控措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。制度上还要继续加大房地产业的支持力度，要在规范引导上多做文章，要在规范房地产市场秩序上下功夫，建立和完善房地产市场预警预报和信息披露制度，引导房地产开发企业理性投资、住房者理性投入，坚决打击投机炒作、扰乱市场秩序的行为，抑制房地产价格的过快增长。

（三）用好用活宏观调控政策，保持房地产市场健康发展。国家的一系列宏观调控措施，特别是七部委关于稳定房价的八项措施，主要是通过调节遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济实用房建设，保持房价稳定和房地产市场的健康稳定发展。要用好用活宏观调控政策，在整顿规范房地产市场、遏制投机性炒房的同时，采取有效措施尽快渡过调整期，加快房地产业发展。一方面增加普通商品房和经济适用房的土地供应，一方面清理闲置土地，盘活和合理利用存量土地，提高土地的利用效率，坚决打击土地囤积、炒卖、圈占等行为，使土地的市场机制和市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场，保证房地产市场的持续健康发展。

（四）进一步规范经济适用住房开发建设，保证房地产市场的公平性。

建立必要的准入制度，开发建设经济适用住房的房地产开发企业应经当地建设或房地产行政主管部门公布确认，让具有良好社会信誉和开发业绩、有较强经济实力的企业开发建设。要确保经济适用住房各项优惠政策不折不扣的落实到位，确保经济适用住房的低价位和高质量。控制经济适用住房面积标准，严格界定销售对象，必须坚持向城镇中低收入家庭和无房户出售，管理部门应结合实际情况，制定严格的出售管理办法。

（五）加快房地产二级市场的发展，建立二手房交易服务平台。

目前宁德市住宅市场的交易是以新建住宅一级市场为主，存量住房的二级市场发展缓慢，租赁住房市场不规范，市场交易很小。这种状况直接导致了各收入阶层的消费者无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件，建议应尽快出台促进房地产二级市场进一步开放的相关优惠政策，让更多的房屋顺利进入房地产二级市场，使住房存量资源发挥效用，减轻一级市场需求压力。进一步调减二级市场交易税费，要进一步简化办事程序，实行产权交易一体化。尽快建立二手房交易服务平台，构建安全、规范、高效和优质的存量房交易服务体系，做到市场信息透明，交易信息透明，中介服务透明。同时，强化中介机构的诚信服务，保证市场的交易安全。

（六）建立规章，规范管理，稳步推进物业管理工作。要大力推进和发展物业管理，扩大物业管理覆盖面，并逐步把已售公房的物业管理纳入市场化的轨道。加强商品住宅和已售公房专项维修资金的归集力度，建立住房专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度，切实维护广大业主的利益。推行物业管理项目的招投标活动，扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，推进物业企业自我发展、良性循环。进一步规范收费标准，坚持“质价相符”原则；培养物业管理专业人才，实行专业培训上岗制度，促进物业管理健康发展，为保持房地产经济的可持续健康发展创造有利的条件。